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Votre future profession d’agent immobilier dans le cadre de la Gestion Locative, vous conduira à vous interroger sur les différents types de baux en matière de location. Que vous soyez en première ou en seconde année de votre cursus BTS professions immobilières IESCA, il est utile de connaître leurs caractéristiques. Cet article propose une mise à jour des différents textes relatifs à la gestion locative et, pour la deuxième année qui se rapproche de l’examen, il servira non seulement de révision et de mise au point des dernières lois en vigueur, mais aussi d’une possible réflexion à partir de leur comparaison. Ainsi après avoir proposé un rapide panorama des différentes possibilités de baux, seront étudiés les avantages et les inconvénients qui pourraient être soulevés selon le type et la durée d’un bail.

A. La multiplicité des baux :
Le contrat de location peut concerner un appartement, une maison, une place de parking ou un commerce ; à chaque demande son type de contrat. Commercial, rural, principal, mixte : chacun sera proposé au regard de circonstances spécifiques. Le bail est un contrat de location qui réglemente les droits et obligations du bailleur et du locataire. Sans lui, la location n’a pas d’existence officielle aux yeux de la loi. Il contient toutes les informations concernant la nature du logement : la destination, l’occupation, le délai de préavis pour la fin du bail, l’identité des parties, le montant du loyer, les modalités de paiement, la somme au titre de caution, etc.
A cela, et c’est ici l’objet de notre rappel, on précisera que le type de bail est fonction du bien, de sa situation géographique et du statut du locataire.
Les différents types de baux d’habitation : conditions
1. Le bail de location vide
Le bail de location vide touche les locaux non meublés utilisés à titre de résidence principale. Ceci se traduit par une présence de 9 mois au minimum dans l’année et 3 ans au maximum quand il s’agit d’une personne physique, ou bien 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. Cette durée officielle est tacitement reconductible et réductible si le bailleur veut récupérer son bien avant les 3 ans en justifiant d’un motif sérieux prévu par la loi.

2. Le bail de location meublée
On distingue :
 Le bail meublé ordinaire d’un an, avec une reconduction tacite ou de neuf mois sans reconduction.
 Le bail « mobilité » de 1 à 10 mois pour les étudiants, les stagiaires, les apprentis, les services civiques et personnes en mission temporaire ou mutation professionnelle ;
 La « location meublée saisonnière » pour les baux de courte durée, si le logement loué ne constitue pas la résidence principale.
Le bail meublé prend petit à petit le bas sur les locations vides et particulièrement dans les grandes villes face à la carence des propositions de locations vides. Les règles de location diffèrent dans ce cas ;
 Lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire, le bail est alors d’un an et tacitement reconductible ;
 Par contre lorsque le locataire est un étudiant la loi a réduit cette durée à neuf mois sans reconduction automatique. Cependant malgré les règles imposées, propriétaires et locataires sont libres d’une reconduction mais dans ce cas le bail sera signé comme étant un bail d’un an en meublé classique.
 Mais avec la loi ELAN du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, il existe un bail plus court qui permet de répondre à une demande de personnes en formation, en stage ou mobilité professionnelle . Le bail de mobilité est signé pour une durée comprise entre 1 et 10 mois sans renouvellement possible : il est destiné aux formations professionnelles, aux étudiants en études supérieures, à ceux travaillant dans l’apprentissage, ou aux stagiaires, ou aux personnes ayant signé un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ; il peut aussi résulter d’une mutation professionnelle ou d’une mission temporaire. Ce bail est non renouvelable et non reconductible. Si pour les besoins de sa situation, le locataire veut prolonger le bail, il prendra alors la forme ordinaire d’un bail meublé. La durée du bail mobilité sera alors modifiée par un avenant qui permettra soit sa réduction soit son augmentation sans dépasser toutefois Les 10 mois.
 Dernière approche le bail touristique saisonnier , il correspond à des hôtes de passage pour quelques jours. Dans ce cas le contrat est libre et il est régi par le code du tourisme et non le code de la construction de l’habitation

B. Constat : souplesse et durée sont fonction du temps.

 Un premier constat : plus les baux sont longs, moins ils sont souples pour les propriétaires. Si on se penche avec attention sur les détails du préavis par exemple, le congé du locataire dans ce type de bail mobilité ou de bail étudiant ou encore dans un bail saisonnier, le préavis ne pose pas de problème puisque le bail se termine à la fin de la période prévue . Par contre pour un bail dit classique ou bien un bail de 1 an en meublé, le préavis qui sera donné par le propriétaire pour récupérer son bien devra toujours reposer sur des motifs légitimes envisagées par la loi, devant clairement figurer dans la lettre de congé, à savoir la vente du logement ou habitation personnelle ou par un de ses proches. Côté locataire seule la faute commise par celui-ci, type de non-paiement du loyer, troubles de voisinage etc. sera un moyen de résiliation du bail. La durée du préavis du bailleur est beaucoup plus longue puisque retenue à 6 mois pour un bail classique et à 3 mois pour un bail meublé.
Ainsi il est évident que plus le bail est long plus l’encadrement est lourd pour le bailleur. Autre point à soulever, le bail meublé ou le bail classique sont désormais (depuis 2014 loi ALUR) soumis à un « bail type prévu. Celui-ci peut être mis en place par un notaire, ce qui lui permettra d’obtenir une force exécutoire. Il peut aussi être établi entre les parties et être téléchargé également sur les sites du service public. Ces mêmes baux ont été soumis à un état des lieux « type » depuis 2016 . L’état des lieux sera obligatoirement annexé au contrat de bail pour les logements meublés avec un inventaire précis du mobilier. À l’inverse le bail de mobilité ne connaît pas ces d’éléments. L’état des lieux existe mais il est libre… même s’il s’inspire souvent de ceux utilisés pour les meublés
 Un deuxième constat : loyer, dépôt de garantie, et charges :
 Les différences existent également du côté des loyers et des dépôts de garantie, entre les beaux classiques de 3 ans et les baux meublés comme le bail de mobilité. Une distinction est à faire selon la zone dans laquelle se trouve l’immeuble. S’il s’agit d’une zone tendue qui on le rappelle, est celle où la demande est supérieure à l’offre, des plafonds sont prévus par les préfets pour les baux classiques, meublés, et le bail mobilité. Le logement saisonnier n’est pas concerné par la règle. Le dépôt de garantie est également demandé au locataire pour rembourser les éventuelles dégradations. Concernant le bail classique le montant du dépôt sera équivalent à 1 mois de loyer, pour un bail meublé il sera de 2 mois, et pour le bail de mobilité il n’est pas possible d’en réclamer. Le bailleur du logement saisonnier ne pourra pas non plus demander un dépôt de garantie mais se protéger au travers de versement d’un acompte ou d’arrhes pour réserver le logement.

 Concernant les charges locatives un forfait sera prévu pour le bail mobilité pour les locations saisonnières en amont de la location. Par contre pour les baux classiques vides, les charges seront récupérées au réel c’est-à-dire en fonction de la facture qui sera présentée par le bailleur.

 La consommation énergétique : si jusqu’ici le constat entre les différents baux qui ont été cités étaient basés sur des différences, la loi de 2023 sur la consommation énergétique remet tous les bailleurs à un niveau identique. Outre le logement décent traditionnellement visé par la loi, la dernière loi du 1er janvier 2023 a posé des critères de performance qui s'appliquent au parc privé (location nue ou meublée) comme au parc social. Seules les locations saisonnières y échappent encore, mais selon les derniers propos ministériels cela pourrait être une question de temps.
 Les baux visés dans la loi de 2023 ne doivent plus être énergivores . Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient désormais un document indispensable pour la location car il renseigne avec une extrême précision sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G). Désormais tous logements dépassant plus de 450 kWh/mètre²/an sont interdits à la location. Cela correspond à la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Dès que le bâtiment dépasse les étiquettes F et G, on parle de passoires énergétiques. Le bailleur, l’acquéreur ou encore le locataire seront alors avertis de la qualité des logements et de l’obligation pour le propriétaire de faire des travaux nécessaires pour améliorer l’habitat et atteindre ainsi « la valeur verte ». Ces nouveaux critères énergétiques ne s'appliqueront pas aux contrats en cours avant l’échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite. En revanche, au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat, ils sont attendus dans la production du DPE. Enfin vos formateurs IESCA ont attiré probablement votre attention sur cette loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 qui, depuis le 24 août 2022, date d’application, interdit toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE.

 Et les autres baux ? Rassurez-vous le bail commercial, professionnel ou industriels est soumis au DPE local commercial. Les seules exceptions pour le moment concernent le bail rural ou (encore) la location saisonnière. Le bail rural se retrouve dans le code civil et porte sur « des bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques. » Et pour se convaincre de la question initiale de notre propos sur les avantages et les inconvénients des baux à courte et longue durée … le bail rural à long terme a une durée minimale de dix-huit ans. Et sans s’avancer dans de grandes explications, une stabilité accrue est rassurante.

C. Avantages ou inconvénients ?
• Le locataire a un avantage incontestable : il est libre . En effet, quitter un logement en tant que locataire est simple et rapide. La seule démarche juridique à respecter est le délai du préavis (3 mois, meublé : 1 mois). Donc toute personne mobile professionnellement par exemple aura intérêt à opter pour la location. Sa seule contrainte sera de payer le loyer et de respecter la destination des lieux, des contraintes logiques. Rappelons que le taxe d’habitation a disparu depuis 2023 définitivement. Seule obligation : une assurance habitation, dont le montant sera toujours moins élevé que des charges de copropriété … les gros travaux ne sont pas à sa charge; et à court et moyen terme, le montant du loyer est inférieur au coût d'un logement…
• Devenir propriétaire, est un rêve fréquent et commun. Plus de loyer à verser « à perte » chaque mois à votre propriétaire ou, dès la fin de l’emprunt, plus de mensualités à payer à la banque. Se construire un patrimoine dont on a la maîtrise avec les travaux d’amélioration, ou la revente, s’assurer une retraire … une tranquillité d’esprit …c’est aussi confortable.
Quelle est la meilleure option ? La réponse dépend de la situation de chacun, mais aussi de ses projets, à court et à long terme. Devenir propriétaire n'est pas à la portée de tous, et si acheter un bien immobilier implique, du fait d’un apport personnel exigé parfois auprès des banques, l’investissement intégral d’une épargne, mieux vaut peut-être rester locataire encore quelques temps et porter ses projets vers d’autres horizons …Et toujours penser que rien n’est définitif …